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Miet- und Wohnungseigentumsrecht – Beratung hilft Streit vermeiden

Neues Gesetz im gewerblichen Miet- u. Pachtrecht vom 30.12.21

Gesetz zur ..... sowie im Miet- und Pachtrecht.

Art 240 § 7 EGBGB:

Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

1. Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19 Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 I BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
2. Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Dieses neue Gesetz hat weit reichende Auswirkungen auf eine Vielzahl von Miet- und Pachtverträgen, ebenfalls umfasst werden hiermit Grundstücke und Räume, welche nicht zu Wohnzwecken dienen, insbesondere also gewerbliche Mietverhältnisse, jedoch auch Mietverträge im Bereich von landwirtschaftlichen Ackerflächen, Konzertsälen oder Sporthallen.

Es handelt sich hierbei um angemietete oder gepachtete Gewerbeflächen, welche in Folge der Covid-19 Pandemie seit teils März 2020 von staatlichen Maßnahmen betroffen wurden, wie auch solche, welche nicht geschlossen wurden, aber nicht genutzt werden konnten, aufgrund des Umstandes das ein Aufruf des Bundespräsidenten am 15.1.2021 darauf hinwies, es mögen Home Office Plätze genutzt und eingerichtet werden.

Problematisch war, dass gleichwohl die Gewerbemiete vom Mieter oder Pächter in voller Höhe weiter zu entrichten war.

Bislang hatten die Gerichte Ansprüche eines Mieters oder Pächters auf  Covid bedingten Wegfall der Geschäftsgrundlage, bzw. Verminderung der Miete überwiegend zurückgewiesen.  Dies hat sich nun grundlegend geändert.

Ein Vertrag kann aus diesem Gesetz zwar nicht aufgehoben werden, im Regelfall wird er auch nicht kündbar sein, aber der Mietzins kann erheblich gemindert werden.

Zu beachten ist, dass diese neue gesetzliche Regelung auf die Verwendbarkeit des Mietobjekts für den Mieter oder Pächter abstellt, weswegen es auf den subjektiven Aspekt, wie eine mögliche Existenzgefährdung nicht ankommen wird.
Entscheidend hier ist, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie etwas von der Pandemie geahnt hätten. Hier kann sich jeder Pächter seine eigenen Gedanken machen, ob er in Kenntnis einer solchen Pandemie einen Mietvertrag mit einem derartigen Mietzins abgeschlossen hätte.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist ebenfalls, dass durch dieses Gesetz die Anpassung des Mietzins wegen Störung der Geschäftsgrundlage aufgrund Covid-19 nicht nur für die Zukunft gilt, sondern auch rückwirkend, somit seit März 2020.
Häufig hat die Rechtsprechung bislang bei Störung der Geschäftsgrundlage eine hälftige Herabsetzung des Mietzinses bestätigt.

Flächenabweichung und Mietwerhöhung: Änderung der Rechtsprechung

BGH Urt.v. 18.11.15 -VIII ZR 266/14- = BeckRS 2015, 20793 = NJW-Spezial 2016, 129

Will der Vermieter die Miete erhöhen, ist unabhängig von den im Einzelfall getroffenen vertraglichen Vereinbarungen nach nunmehr gewandelter Rechtsansicht des BGH stets die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

Abgenutzter Teppichboden: Zustimmung des Mieters zu Laminatboden erforderlich !

LG Stuttgart Urt.v. 01.07.15 -13 S 154/14- = BeckRS 2015, 11623 = NJW-Spezial 2015, 578

Ist der Fußbodenbelag der Mietwohnung infolge verschleißgemäßer Abnutzung zu erneuern, darf der Vermieter die vorhandene Belegart nicht grundlegend, jedenfalls nicht ohne vorige Zustimmung des Mieters, wechseln.

Kündigung des Mietvertrags nach Verletzung von Duldungspflichten durch den Mieter

BGH Urt.v. 15.04.15 -VIII ZR 281/13- NJW 2015, 2417

1. Die Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulcden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat.
2. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des  Mietverhältnisses auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose kündigung das Mietverhältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist.
3. Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter auf Grund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 I BGB bzw in § 573 II Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen.

Mieter verstirbt durch Legionellen im Trinkwasser der Mietwohnung

BGH Urt.v. 06.05.15 -VIII ZR 161/14- BeckRS 2015, 09902 = NJW-Spez. 2015, 482

Bei Legionellenbefall des Trinkwassers kommt eine Haftung des Vermieters für gesundheitsschäden seiner Mieter ernsthaft in Betracht.

Kein Zugriff des Vermieters auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis

BGH Urt.v. 07.05.14 -VIII ZR 234/13- NJW 2015, 2496

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten .

Vermieters Obhutsplichten "am Briefkasten" nach Vertragsende

LG Darmstadt, Besc hl.v. 30.12.13 -25 T 138/13- = BeckRS 2014, 00878 = NJW-Spez. 2014, 227

Die Beendigung eines Mietsverhältnisses führt nicht dazu, dass alle Pflichten automatisch entfallen. Den Vermieter kann hinsichtlich einer später vorgefundenen Postsenduing eine Verwahrungspflicht treffen.

Anm.:

Erkennbar werthaltige Sachen des ehemaligen Mieters darf der Vermieter nicht einfach ihrem Schicksal überlassen. Er muss den Mieter darüber informieren und Gelegenheit geben, die Sachen abzuholen. Da außer Werbesendungen nicht erkennbar ist, was werthaltig ist, sollte der Vermieter dafür Sorgen, dass der Mieter zeitnah (i.d.R. sofort) über den Zugang von Post informiert wird.

Vergleichsmietenermittlung bei "Siedlungsvermieter"

BGH Urt.v. 03.07.13 -VIII ZR 263/12- BeckRS 2013, 13056 = NJW-Spez. 2013, 546

Mieterhöhungen kann der Vermeiter auch auf den Vergleich mit den Mieten anderer Wohnungen stützen. Diese Möglichkeit scheidet jedoch aus, wenn alle Wohnungen, die dafür angeführt werden, im Eigentum des Vermieters stehen.

Parabolantenne für türkische Mieter turkmenischer Herkunft

BVerfG Beschl.v. 31.03.13 - 1 BvR 1314/11- BeckRS 2013, 50643 = NJW-Spez. 2013, 418

Regelmässig erfüllt der Vermieter seine Pflicht, das Grundrecht des Mieters auf Rundfunkempfang zu befriedigen, indem er einen Kabelanschluss zur Verfügung stellt. Im Einzelfall allderings kann ein solcher Anschluss nicht ausreichend sein, wie das BVerfG nachdrücklich in Erinnerung ruft.

Anm.:

Hier sind die Grundrechte der Parteien sorgfältig gegeneinander abzuwägen. Vorliegend war zu berücksichtigen, dass trotz der lange zurückliegenden Auswanderung aus dem turkmenischen Kulturkreis noch ein Empfangsbedürfnis bestand. Voraussetzung war, dass die für das Verständnis der angebotenen Sender notwendigten Sprachen noch gesprochen oder zumindest verstanden werden. Ferner war abzuklären, ob über das Kabelfernsehen turkmenische Sender mit gleichartigen Inhalten zu empfangen waren. Auch der Ort der Antenne und die Verlegung der Kable waren zu berücksichtigen, da ein Vermieter keine unangemessen hohe Kosten unter Berücksichtigung der Aussenansicht zu tragen hat.

Dieses Urteil gilt natürlich in gleicher Weise für andere Nationalitäten.

Nutzungsänderungsantrag: Übereilter Kündigung nach Anhörung

BGH Urt.v. 20.11.13 -XII ZR 77/12- = BeckRS 2013, 22123 = NJW-Spez. 2014, 65

Mieträume können mangelhaft sein, wenn ihre Nutzbarkeit zum vereinbarten Zweck von den zuständigen Behörden in Zweifel gezogen wird. Dem Mieter ist es jedoch, bevor er aus dem Anhörungsergebnis gegenüber dem Vermieter Rechte ableitet, zuzumuten, den förmlichen Ausgang des Verfahrens abzuwarten.

Mieterpflichten bei Erlaubniswiderruf zur Untervermietung

BGH Urt.v. 04.12.2013 -VII ZR 5/13- = BeckRS 2013, 22866 = NJW-Spez. 2014, 66

Wird eine gemietete Sache untervermietet, steht dem Vermieter, gegebenenfalls nur bei entsprechender Vereinbarung, ein Kündigungsrecht zu. Dieses entfällt, wenn der Mieter bereits alle Maßnahmen zur Beendigung der Untervermietung getroffen hat.

Heimvertragskündigung bei sexueller Belästigung einer Mitbewohnerin

LG Essen Urt.v. 18.03.13 -1 O 181/12- = BeckRS 2013, 19310 = NJW-Spez. 2013, 739

Der Heimvertrag kann bei Vorliegen wichtiger Gründe auch fristlos gekündigt werden. Die sexuelle Belästigung einer Mitbewohnerin ist insoweit ausreichend.

Anm.:

Hierzu kann nach dem LG Freiburg (NJW-RR 2013, 503) auch der Verstoß gegen ein Rauchverbot gehören, wenn er regelmässig erfolgt.

Zulässigkeit "gestreckter" Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht

BGH Urt.v. 25.09.13 -VIII ZR 280/12- = BeckRS 2013, 19433 = NJW-Spez. 2013, 738

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Mieterhöhung nur zu den gesetzlich festgelegten Fristen zu verlangen; er kann diese auch "dehnen". Das Sonderkündigungsrec ht des Mieters bemisst sich entsprechend, so dass an deiser Stelle kein Nachteil droht.