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Bau- und Architektenrecht – das Recht als Fundament

Was ist ein Mangel im Baurecht ?

BGH Beschl.v. 30.07.15 -VII ZR 70/14- = BeckRS 2015 14491 = NJW-Spezial 2015, 588

Weicht die tatsächliche Beschaffenheit von der vereinbarten Leistung ab, liegt ein Mangel vor, auch wenn keine Beeinträchtigung des Werts oder der Gebrauchstauglichkeit vorliegt. Allenfalls kann dann der Auftragnehmer den Einwand der Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung erheben, hierfür ist jedoch er beweispflichtig.

Mängelansprüche bei unterlassenem Vorbehalt bei Abnahme

OLG Schleswig Urt.v. 18.12.15 -1 U 125/14- = BeckRS 2016, 03606 = NJW-Spezial 2016, 142

Dem Auftraggeber stehen keine Mängelöansprüche zu, wenn er bei der Abnahme keinen Vorbehalt für bekannte Mängel erklärt. Das gilt selbst dann, wenn den Auftragnehmer ein Verschulden an den Mängeln trifft. In diesem Fall kann der Auftraggeber lediglich Mangelfolgeschäden geltend machen.

Anm.:

Mit dieser Entscheidung weicht das OLG Schleswig allerdings von der Rspr. des BGH ab, (s. BGH NJW 1980, 1952).Diese, vor der Schuldrechtsreform ergangene Entscheidung gilt nach allgemeiner Ansicht auch nach der Schuldrechtsreform fort (z.B. Palandt/Sprau, BGB, 74. Aufl., § 640 Rdnr. 13). 

Herausgabe von Planungsunterlagen durch den Bauträger

OLG Köln Urt.v. 13.05.15 -11 U 96/14- = BeckRS 2015, 12572 = NJW-Spezial 2015, 589

Der Bauträger muss Planungsunterlagen dann herausgeben, wenn ein berechtigtes Interesse des Käufers besteht. Dieses besteht für Energieausweise, Kanaldichtigkeitsnachweise, Bedienungsanleitungen sowie für die Werkplanung, wenn diese in den Baubeschreibungen erwähnt ist.

Auflassung trotz offenem Kaufpreis ?

Verweigert der Bauträger die Beseitigung von Mängeln und macht der Erwerber deshalb i.H. des rund Doppelten der Mängelbeseitigungskosten von seinem Leistungsverweigerungsrecht bezüglich des offenen Restkaufpreises Gebrauch, ist der Bauträger zur Auflassung und Bewilligung der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch verpflichtet.

OLG Hamburg Urt.v. 17.04.15 -9 U 35/14- = BeckRS 2015, 11526 = NJW-Spezial 2015, 430

Anm:

Der Bauträger stellt den Erwerber trotz noch erheblich vorliegender Baumängel häufig vor die Wahl entweder den Kaufpreis vollständig zu bezahlen, oder die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer  in das Grundbuch zu boykottieren.

Mehrere Gerichte haben jedoch entschieden, dass die Eintragung vorzunehmen ist, z.B. bei nur noch geringem Restkaufpreis (LG Heilbronn BauR 2002, 107), oder wenn der Bauträger unberechtigt Mängelbeseitigung nicht vornimmt und der vom Erwerber zurückgehaltende Betrag ca dem Doppelten des für die Mängelbeseitigung erforderlichen Geldbetrags entspricht (OLG München, BeckRS 2015, 11530;  OLG Celle OLGR 2001, 113).

Anderer meinung wohl OLG Karlsruhe (BeckRS 2015, 11528)

Nutzungsausfallentschädigung bei Verzug des Bauträgers

BGH Urt.v. 20.02.14 -VII ZR 172/13- = BeckRS 2014, 06128 = NJW-Spez. 2014, 237

Der Erwerber einer Eigentumswohnung kann vom Bauträger eine Nutzungsausfallentschädigung verlangen, wenn sich der Bauträger im Verzug mit der Fertigstellung befindet. Voraussetzung dafür ist, dass dem Erwerber kein in etwa gleichwertiger anderweitiger Wohnraum zur Verfügung steht.

Beweislast für Mangelfreiheit nach Abnahme

BGH Beschl.v. 06.02.14 -VII ZR 160/12- BeckRS 2014, 04358 = BeckRS 2014, 204

Der Auftragnehmer trägt die Beweislast für die Mangelfreiheit der bis zur Kündigung erbrachten Leistung nur bis zur Abnahme. Von diesem Grundsatz abweichende Allgemeine Geschäftsbedingungen sind unwirksam.

Anm.:

Ein Auftraggeber sollte nach einer Kündigung des Bauvertrags genau prüfen, ob er bis dann erbrachte Leistungen des Auftragnehmers abnehmen kann und ob diese als sog. Teilleistungen abnahmefähig sind. Liegt eine Abnahmefähigkeit wegen wesentlicher Mängel nicht vor, so sollte die Abnahme auch verweigert werden. Folge ist dann nämlich, dass der Auftragnehmer für die Mangelfreiheit seiner Teilleistungen darlegungs- und beweispflichtig ist.

Abnahme der Architektenleistung

BGH Urt.v. 20.02.14 -VII ZR 26/12- BeckRS 2014, 05632 = NJW-Spez. 2014, 204

Die konkludente Abnahme kommt in Betracht, wenn das Werk nach den Vorstellungen des Auftraggebers im Wesentlichen mangelfrei fertiggestellt ist und der Auftragnehmer das Verhalten des Auftraggebers als Billigung seiner erbrachten Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht verstehen darf.

Kücheneinbau durch Bauträger: Kauf- oder Werkvertrag ?

OLG München Urt.v. 03.12.13 - 9 U 1043/13- BeckRS 2014, 00903 = NJW-Spez. 2014, 206

Ist der Einbau einer Küche Gegenstand des werkvertraglichen Teils eines Bauträgervertrags, so gilt Werkvertragsrecht, auch wenn für die Küche ein gesonderter Kaufpreis in dem Bauträgervertrag ausgewiesen ist.

Verkehrssicherungspflicht des Bauunternehmers

OLG Koblenz Urt.v. 05.03.2013 -5 U 1090/13- BeckRS 2014, 04990 = NJW-Spez. 2014, 174

Die Verkehrssicherungspflicht eines Bauunternehmers reicht grundsätzlich nur soweit, wie der bestimmungsgemäße Verkehr auf der Baustelle eröffnet ist. Dies umfasst auch einen naheliegenden bestimmungswidrigen Verkehr, nicht aber abstrakte, fernliegende Gefahren, mit denen nicht gerechnet werden muss.

Anm.:

Festzuhalten ist, dass das nach dem OLG Koblenz auch naheliegender Fehlgebrauch eingeschlossen wird. Ein Bauunternehmen haftet auch dann, wenn der Bauherr das frei zugängliche Erdgeschoss betritt und dort zu Schaden kommt.

Sofortige Vollziehung einer Abbruchanordnung

VGH Mannheim Beschl.v. 11.03.13 -8 S 159/13- BeckRS 2013, 48353 = NJW-Spez. 2013, 460

Die sofortige Vollziehung einer Beseitigungsverfügung gegen ein illegales Bauwerk setzt nicht nur allgemein-abstrakt bestehendes, sondern auch materiell-tatsächlich vorliegendes besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Beseitigigung voraus. Dies besteht nur ausnahmsweise bei Vorliegen konkreter Umstände.

Anm.:

Nur, wenn die Behörde nachweisen kann, dass Umstände vorliegen, die eine Beseitigungsverfügung eines Bauwerkes rechtfertigen, kann überhaupt ein Sofortvollzug vorgenommen werden. Dies gilt selbst dann, wenn auf die Verletzung nachbarschützender Vorschriften abgestellt wird. Es muss konkret dargestellt werden, worauf sich ein überwiegendes Interesse des Nachbarn an einer sofortigen Vollziehung ergibt.

Risiken der Vertragsgestaltung durch AGB

BGH Urt.v. 20.06.13 -VII ZR 82/12- = BeckRS 2013, 11746 = NJW-Spez. 2013, 462

Der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen trägt das Risiko, dass die von ihm gestellten Vertragskaluseln auch nachvollziehbare Regelungen beinhalten. Sieht der Verwender vor, dass seine vorformulierten Klauseln durch handschriftliche Eintragungen vervollständigt werden, so istr darauf zu achten, dass bei Ausfüllen der Lücken besondere Sorgfalt aufgewendet wird.

Anm.:

Hier versucht der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen das Gesetz zum Schutze des Verbrauchers dadurch zu umgehen, dass er durch handschriftliche Eintragungen des Auftraggebers versucht indivuduell vereinbarte Regelungen darzustellen.

Aber auch hier greift das Gesetz und nach dem BGH liegen auch hier allgemeine Geschäftsbedingungen vor, wenn diese Lücken unsorgfältig ausgefüllt sind. In diesem Falle greift § 305 c II BGB.

Leistungsumfang bei geschuldeter Schlüsselfertigkeit

OLG Naumburg Urt.v. 20.06.13 -1 U 91/12- = BeckRS 2013, 14029 = NJW-Spez. 2013, 558

Die Vereinbarung über die Errichtung eines schlüsselfertigen Bauwerks zu einem Pauschalpreis beinhaltet in aller Regel auch die Pauschalierung der zu erbringenden Leistung. Geschuldetes Vertragssoll sind dann alle Leistungen, die für die Erreichung des Bauwerks nach dem Vertragszweck erforderlich sind. Die bloße Abarbeitung eines unvollständigen Leistungsverzeichnisses genügt dem nicht.

Anm.:

Nach dem OLG Naumburg bedeutet eine Schlüsselfertigkeitsabrede somit eine funktionale Beschreibung des geschuldeten Werks und damit auch die Überbürdung des gesamten Preisrisikos auf den Auftragnehmer.

Anderer Meinung ist aber das OLG Koblenz (BeckRS 2010, 11872). Nach diesem führen detaillierte Vorgaben des Auftraggebers trotz einer Schlüsselfertigkeitsabrede zwischen den Parteien nicht zum Ausschluss jeglicher Mehrvergütungsansprüche.

Bei Einstellung der Arbeiten keine Kündigung ohne Fristsetzung

OLG Koblenz Urt.v. 04.02.14 -3 U 819/13- BeckRS 2014, 02982 = NJW-Spez 2014, 140

Fordert der Auftragnehmer zu Unrecht Abschlagszahlungen und kündigt er an, die noch ausstehenden Leistungen bei ausbleibender Zahlung nicht zu erbringen, kann der Auftraggeber dennoch nicht ohne Fristsetzung kündigen.

Anm.:

Doe Begründung des OLG Koblenz für eine Fristsetzung, bzw. Mahnung liegt darin, dass dem Auftragnehmer Zeit bleiben müsse, die rechtliche Lage einzuschätzen.

Ist insoweit nicht ganz nachvollziehbar, da ein Auftragnehmer (z.B. Bauträger) sich wohl selbst vor Drohung mit einer Arbeitseinstellung selbst die Pflöicht hat, sich rechtlich zu informieren.

Dennoch zeigt dieses Urteil: Fristsetzung mehr als sinnvoll !

Fehlende Baugenehmigung als Sachmangel verkaufter Wohnung

BGH Urt.v. 12.04.13 -V ZR 266/11- = BeckRS 2013,08296 = NJW-Spez. 2013, 439

Liegt eine Baugenehmigung nicht vor, kann die Baubehörde die Nutzung untersagen bis zur Erteilung der Genehmigung untersagen. Darin liegt bei Verkauf einer Eigentumswohnung ein Sachmangel.

Anm.:

Hier kann der Käufer den Kaufvertrag wegen Arlist anfechten, im Falle dieser Mangel dem Verkäufer bekannt war oder hätte bekannt sein müssen, oder es kann der Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt und Schadensersatz geltend gemacht werden.

Abnahmeklausel im Bauträgervertrag

BGH Beschl.v. 12.09.2013 -VII ZR 308/12- = BeckRS 2013, 17221 = NJW-Spez. 2013, 686

Verwendet der Bauträger eine Klausel in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die ein vom Bauträger bestimmter Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum abnimmt, ist diese unwirksam.

Anm.:

Jede Klausel, nach welcher die Abnahme durch einen Sachverständigen oder einen Verwalter erfolgen kann, welcher im Lager des Bauträgers steht, oder den der Verkäufer auswählt ist unangemessen und somit unwirksam.

Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan bei mehreren Baubeteiligten

OLG Celle Beschl.v. 19.08.2013 - 322 SsRs 203/13- = BeckRS 2013, 18896 = NJW-Spez. 2013, 750

Der Auftraggeber muss einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan aufstellen, wenn Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber auf der baustelle tätig sind. Dabei spielt es keine Rolle, ob die unterscheidlichen Arbeitgeber gleichzeitig oder nacheinander auf der Baustelle arbeiten.

Feststellungsantrag bei Vorschussklage

OLG Koblenz Beschl. v. 04.11.2013 -3 U 689/13- = BerckRS 2013, 20380 = NJW-Spez. 2013, 750

Der Auftraggeber kann eine Vorschussklage mit einem Feststellungsantrag über diejenigen Mängelbeseitigungskosten verbinden, die mit dem Zahlungsantrag verfolgt werden. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Auftraggeber die Mängelbeseitigungskosten aufgrund eines vorangegangenen selbstständigen Beweisverfahrens genau beziffern kann.

Verjährungsbeginn bei Arglist im Zeitpunkt der Abnahme

OLG Karlsruhe Urt.v. 24.01.2014 -4 U 149/13- = BeckRS 2104, 02453 = NJW-Spez. 2014, 110

Verschweigt der Arbeitnehmer einen baumangel arglistig, beträgt die Höchstfrist der Verjährung für die Ansprüche auf Ersatz der Mangelbeseitigungskosten zehn Jahre ab Abnahme.

Umfang der Hinweispflicht des Auftragnehmers

OLG Düsseldorf Urt.v. 13.12.2013 -I-22 U 67/13- = BeckRS 2014, 00213 = NJW-Spez. 2014, 110

Der Auftragnehmer kann eine Aufklärung bzw. einen Hinweis hinsichtlich solcher Umstände verlangen, die zu einem Mangel der Werkleistung führen. Für nicht gewährleistungsrelevante Umstände kann sich eine Schutz- und Sorgfaltspflicht des Auftragnehmers in seltenen Ausnahmefällen ergeben.

Rückzahlungsanspruch doppelt geleisteter Abschlagszahlung

OLG Bremen Urt.v. 16.01.14 -3 U 44/13- = BeckRS 2104, 01784 = NJW-Spez. 2014, 109

Ein Anspruch auf Rückzahlung einer versehentlich doppelt geleisteter Abschlagszahlung ergibt sich nicht mehr aus bereicherungsrechtlichen Vorschriften. Vielmehr ist die Überzahlung aufgrund vertraglicher Vereinbarung und wegen des vorläufigen Charakters von Abschlagzahlungen ausschließlich im Rahmen der Schlussrechnung zu verrechnen.

Anm.:

Urteil kann so nicht recht gegeben werden. Die Zahlung von Abschlägen hat einen eingenständigen Charakter, weswegen gerade hier das Bereicherungsrecht anwendbar sein muss. Eine zuviel gezahlte Abschlagszahlung kann allerdings nur mit der Begründung zurückgefordert werden, sie sei vor Fälligkeit geleistet worden.

Unklarheiten bei der Leistungsbeschreibung des Auftraggebers

BGH Urt.v. 12.09.13 -VII ZR 227/11- = BeckRS 2013, 17404 = NJW-Spez. 2013, 686

Kommt die objektive Auslegung einer Baubeschreibung zu dem Ergebnis, dass der Auftragnehmer seine Leistung bei der luftseitigen Baufreiheit durchführen kann, dann gehen etwaige Unklarheiten, die der Auftragnehmer nicht aufgeklärt hat, nicht zu Lasten des Auftragnehmers.